Location. Obligation de l’état des lieux.
Un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés.
En cas de litige sur l’état du logement, ces documents permettent d’établir les responsabilités de chaque partie. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.
Réalisation.
Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l’état des lieux d’entrée et de sortie, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage.
Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l’autre pour le propriétaire)
– à l’amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),
– ou par huissier de justice si l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable.
La réalisation de l’état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions.
À noter : Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire ».
Contenu.
Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu’il comporte.
Au moment de réaliser l’état des lieux d’entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s’il y a, par exemple, défection d’un élément d’équipement ou non branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité.
À savoir : Lors de l’état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.
Modifications.
La réalisation de l’état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l’état des lieux d’entrée :
– dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,
– le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.
Si le bailleur refuse de modifier l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
Si le logement est doté d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l’état des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.
À savoir : L’extrait d’état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d’établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Absence d’état des lieux.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d’écarter cette présomption :
– lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
– ou lorsque le propriétaire n’a pas voulu réaliser d’état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c’est au propriétaire de démontrer qu’il a délivré un logement en bon état d’usage.
Pour toutes les autres réparations, c’est-à-dire celles qui concernent l’entretien du logement ou la vétusté des lieux, c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire.
Source service-public.fr
Normes auto.
Un banc d’essai à transformer.
Publié le : 15/12/2015
Alors que le Parlement Européen entend opposer un véto à la décision du Comité Technique de la Commission européenne (CTVM) d’accorder aux constructeurs automobiles une marge de tolérance inadmissible entre les émissions de NOx mesurées en laboratoire et ce qui est mesuré en condition réelle de conduite, France Nature Environnement, le Réseau Action Climat et l’UFC-Que Choisir exigent du Conseil qu’il presse la Commission européenne de mettre en place sans délai des seuils enfin contraignants et scientifiquement prouvés.
La suppression salutaire d’une marge inacceptable…..
Voir tout l’article :
www.quechoisir.org/action-ufc-que-choisir-normes-auto-un-banc-d-essai-a-transformer-n12413/
Comment changer d’assurance emprunteur ?
Indispensable lorsque l’on souscrit un prêt immobilier, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 20% du coût total d’un crédit immobilier. En changer n’est pas toujours aisé. Voici les points clés à connaître pour le faire en toute sérénité.
En 2010, la loi Lagarde a libéralisé l’assurance emprunteur en laissant la possibilité au souscripteur de choisir une autre assurance que celle proposée par sa banque. Si l’intention était louable, en pratique le candidat à l’assurance n’avait que quelques semaines pour effectuer les démarches et faire approuver le nouveau contrat à sa banque. La récente loi Hamon a remédié au problème en facilitant encore plus les démarches des particuliers.
1- 12 MOIS POUR CHANGER D’ASSURANCE.
C’est l’un des apports de la loi Hamon. Depuis le 26 juillet 2014, l’emprunteur dispose de 12 mois calendaires à compter de la signature de l’offre définitive de son prêt immobilier pour rechercher une assurance qui corresponde mieux à son profil d’emprunteur. L’objectif de la loi est de faire respecter le principe de libre concurrence instaurée par la loi Lagarde en 2010. En effet, le marché de l’assurance emprunteur est encore trop dominé par les banques : 85% des cotisations d’assurance sont versées sur des contrats « groupe » (rattachés à la banque qui accorde le prêt). Ce nouveau délai permet donc à l’emprunteur de mieux prospecter les offres alternatives représentées par les contrats « individuels », diffusés notamment par les compagnies d’assurance.
2- ÉTUDIER LA FICHE STANDARDISÉE D’INFORMATION.
On souscrit une assurance emprunteur pour garantir la prise en charge des échéances d’un prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité du souscripteur (parfois de perte d’emploi également). Dans la mesure où le jargon employé par les assureurs peut être obscur, une fiche standardisée d’information a été instaurée. Présentée en annexe du contrat, elle doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l’assurance. À ce titre, l’attention de l’emprunteur doit particulièrement porter sur les garanties décès, perte totale et irréversible d’autonomie et l’incapacité temporaire de travail.
3- REFUS POUR ABSENCE D’ÉQUIVALENCE DES GARANTIES.
Lorsqu’un emprunteur choisit une assurance autre que celle de la banque, cette dernière doit notifier sa décision d’acceptation ou de refus dans les 10 jours suivants la présentation du nouveau contrat. En cas de refus elle doit justifier sa décision par écrit. Le motif le plus fréquemment invoqué est celui de l’absence d’équivalence des garanties proposées par le nouveau contrat. Une notion juridique encore mal définie mais qui le sera de moins en moins grâce à l’instauration de la fiche personnalisée emprunteur. Celle-ci liste un ensemble de critères permettant de comparer les garanties entre elles. La banque ne peut en sélectionner que 11 sur lesquels le contrat choisi par l’emprunteur doit présenter un niveau de couverture au moins équivalent à celui de la banque. Cette fiche, résultat d’un accord entre les banques et les compagnies d’assurance, devrait rendre plus objective, à l’avenir, la comparaison entre les différentes offres d’assurance.
Source : Paris Normandie.
Assurance emprunteur – Résumé des épisodes précédents. Evolution de la loi.
Il est solidement établi depuis plus de dix ans que les assurances que les banques placent à leurs clients quand ces derniers souscrivent un emprunt sont nettement plus chères que les offres alternatives que pourraient proposer, par exemple, la Macif et la Maif. Les pouvoirs publics tentent de régler le problème depuis 2008, sans succès.
2008. La loi du 3 janvier « pour le développement de la concurrence au service des consommateurs » introduit une disposition selon laquelle l’offre de crédit doit mentionner que l’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance équivalente à celle de la banque. Rien ne bouge.
Septembre 2010. La loi Lagarde, du nom de la ministre de l’Économie Christine Lagarde, pose le principe que les établissements de crédit ne peuvent pas refuser une assurance choisie par le client, à garanties équivalentes. Le texte, hélas, ne prévoit pas de sanction en cas de manquement. Il repose entièrement sur la bonne volonté des banques, ce qui permet de vérifier qu’elle est inexistante en la matière. Les taux d’intérêt étant historiquement bas, c’est sur l’assurance emprunteur que les marges se font, et non sur le prêt lui-même. Le gouvernement demande en fait aux banques de renoncer par déontologie à des milliards d’euros de bénéfices. La loi Lagarde reste inopérante.
Juillet 2013. La loi bancaire renforce les obligations d’information des banques en ce qui concerne l’assurance emprunteur, sans effet notable sur le marché.
Février 2014. Les enquêteurs de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sont enfin habilités à diligenter des « clients-mystères » dans le cadre de leurs enquêtes. Une occasion – ratée à ce jour – de vérifier comment les banques s’y prennent pour dissuader les clients de faire jouer la concurrence en matière d’assurance emprunteur.
Juillet 2014. Entrée en vigueur de la loi Hamon, du nom du secrétaire d’État à la consommation Benoît Hamon. Prenant acte de ce que les banques sont en position de force pour imposer leur assurance au moment de la négociation du prêt, le texte, voté en mars de la même année, laisse au consommateur douze mois après la signature pour changer d’assureur sans que la banque puisse s’y opposer, toujours à garanties équivalentes.
Printemps 2015. Des dizaines de témoignages montrent que les banques, une fois encore, ne jouent pas le jeu et vident insidieusement la loi Hamon de son contenu, en refusant les assurances alternatives sous de multiples prétextes. Parallèlement, elles protestent vigoureusement de leur bonne foi au Comité consultatif du secteur financier (CCSF), instance de concertation dépendant du ministère de l’Économie…
Octobre 2015. Des décrets promulgués en avril, censés faciliter la délégation d’assurance emprunteur, entrent en vigueur. Ils définissent en particulier une fiche standardisée d’information, ainsi que le processus d’échange d’information entre la banque et l’assureur délégué. La fiche standardisée doit empêcher les manœuvres d’obstruction des banques. Elle contient cinq éléments : la définition et la description des garanties, les garanties minimales exigées par le prêteur pour l’octroi du prêt immobilier, le choix de garanties par l’emprunteur et la part de capital assuré, le tarif personnalisé et le rappel de la possibilité de substitution.
Erwan Seznec (eseznec@quechoisir.org)
Retour.
Une plaignante qui voulait changer d’assurance emprunteur gagne en appel.
Après avoir perdu en première instance, une cliente à qui sa banque avait refusé sa demande de changement d’assurance emprunteur a finalement obtenu gain de cause en appel. Un espoir de plus pour les assurés.
L’affaire opposait une cliente au groupe CIC Nord-Ouest aux assurances du Crédit mutuel (ACM). Ayant souscrit un emprunt immobilier en 2010, celle-ci avait accepté l’assurance emprunteur de la banque. Ayant trouvé moins cher ailleurs, elle avait demandé en 2012 à résilier son assurance ACM pour la remplacer par une assurance équivalente proposée par la Macif. Le CIC avait refusé, arguant du fait que le contrat n’était pas résiliable. En première instance, le tribunal de grande instance de Lille (59) avait donné raison à la banque. Mais la cour d’appel de Douai (1), elle, a suivi les arguments de la plaignante, avec des attendus sans équivoque.
Pour sa défense, le CIC invoquait le code des assurances. Son article L. 113-12 dispose que les droits de résiliation à échéance annuelle « ne sont pas applicables aux assurances sur la vie ». La cliente avait souscrit une assurance emprunteur classique, invalidité-incapacité-décès. Pour le CIC, l’article L. 113-12 s’applique dans la mesure où il est question de décès. Pas du tout, tranche la cour d’appel, « Les contrats d’assurance emprunteur qui garantissent, outre le risque décès, divers autres risques tel l’incapacité temporaire de travail ou l’invalidité, ont un caractère mixte et ne relèvent pas du régime des assurances sur la vie », ce qui fait qu’ils peuvent être résiliés chaque année, comme une multirisque habitation ou une assurance auto.
Le CIC invoquait aussi la loi Hamon. Votée en mars 2014, celle-ci dit qu’une assurance emprunteur peut être résiliée dans les douze mois suivant la souscription, pas plus tard. En l’espèce, la loi Hamon va donc dans le sens des intérêts de la banque, puisque la cliente a demandé à résilier deux ans après le début des remboursements. Réponse de la cour d’appel de Douai : l’entrée en vigueur de la loi Hamon en juillet 2014 « ne signifie pas que cette faculté de résiliation n’existait pas antérieurement à sa publication ». L’arrêt va donc au-delà de la loi Hamon qui donne seulement douze mois au client pour résilier son assurance.
Personne au CIC n’était disponible pour nous dire si la banque irait ou non en cassation. Elle le fera probablement. La Cour de cassation doit aussi se prononcer début 2016 sur une décision de la cour d’appel de Bordeaux de mars 2015 qui, elle aussi, avait affirmé que l’assurance emprunteur était résiliable à chaque échéance annuelle. L’affaire est importante pour les consommateurs. Pour un emprunt immobilier, l’enjeu peut se chiffrer, en fonction des cas, en centaines voire en milliers d’euros.
(1) Cour d’appel de Douai, 3e chambre, 17/09/2015. N° minute 15/637, N° RG 14/01655.
Erwan Seznec (eseznec@quechoisir.org)
Banque en ligne.
Bien choisir sa banque en ligne.
Coûts réduits, simplicité, interactivité… les raisons d’être séduit par les banques en ligne ne manquent pas. À condition bien sûr de faire le bon choix et de se poser quelques questions avant de signer !
1) À qui s’adresser ?
2) Avez-vous le profil ?
3) L’argument prix est-il fondé ?
4) L’offre est-elle complète ?
5) L’offre financière est-elle performante ?
6) Ces banques sont-elle sûres ?
L’UFC QUE CHOISIR répond à ces questions et vous propose un comparateur de tarifs bancaires.
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